Una realitat feta llei

Màxim el 2% d’increment aquest 2023

Per tal d’evitar increments descontrolats del preu del lloguer, la nova llei estableix el límit a les pujades per a aquest 2023 en un 2%, un percentatge que s’incrementarà fins al 3% en les renovacions anuals dels contractes de lloguer el 2024. De cara al 2025, el topall dels increments anirà lligat a un nou índex, inferior a l’evolució de l’IPC, que elaborarà l’Instituto Nacional de Estadística, segons va anunciar el govern de Pedro Sánchez.

La llei també estableix que es puguin aplicar límits al preu dels lloguers en tots els habitatges que es trobin en el que s’ha anomenat “àrees de mercat tensionat”. Sobre aquestes àrees, les zones on els preus són molt elevats, la llei fixa uns criteris perquè les administracions puguin determinar-les com a “entorns de mercat residencial tensionat”.

Una zona es considerarà tensionada quan la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% de la renda mitjana de les llars de la zona, o bé quan el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi augmentat almenys 3 punts per sobre de l’IPC durant els cinc anys anteriors. La Generalitat ja ha delimitat les primeres zones tensionades, que es localitzen en 140 municipis, principalment de la província de Barcelona, on s’ha detectat la poca o nul·la disponibilitat d’habitatge i una alta demanda.

La nova llei ha caigut com una galleda d’aigua freda en alguns sectors del negoci immobiliari, perquè consideren que l’intervencionisme públic en la limitació dels preus de lloguer podria vulnerar el dret dels propietaris i el del lliure mercat. De fet, en els dies previs a l’entrada en vigor de la llei hi va haver renovacions a correcuita per part de propietaris que volien esquivar el topall dels preus del lloguer que estableix la nova llei. Algunes agències immobiliàries que treballen amb petits propietaris han detectat una fuita de propietaris del lloguer d’habitatge habitual cap a altres modalitats o la venda, especialment ales grans ciutats. Els promotors de la llei, però, insisteixen que aquestes mesures dràstiques estan encaminades a garantir l’accés a l’habitatge a les persones més vulnerables i, també, a impedir que grans tenidors, principalment bancs, acabin acumulant nombroses propietats que acaben abandonades i en desús.

Frenar els desnonaments

La nova llei inclou una bateria de mesures per dificultar els desnonaments de persones en situació de vulnerabilitat. Els desnonaments amb data oberta queden totalment prohibits i hauran de tenir sempre dia i hora. Els propietaris no podran desnonar llogaters vulnerables sense un acte de conciliació o arbitratge previ. Aquests desnonaments es podran posposar dos mesos si el propietari és un particular, i quatre si és un gran tenidor, bàsicament bancs i entitats financeres, perquè les administracions busquin una alternativa d’habitatge a les famílies afectades.

El propietari gran tenidor tampoc no podrà iniciar una demanda de desnonament mentre no acrediti que els inquilins no estan en situació de vulnerabilitat, A més, la llei permet una pròrroga extraordinària d’un any en els contractes d’arrendament per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica.

Recàrrecs als habitatges buits

El text incorpora canvis en la definició de “gran tenidor”. En comptes dels deu immobles actuals, a les anomenades “zones tensionades” es consideraran grans tenidors aquells que en tinguin a partir de cinc. La llei també preveu recàrrecs d’entre el 50% i el 150% en l’impost de béns immobles (IBI) per als habitatges buits durant més de dos anys, amb la finalitat d’impulsar el lloguer. Els lloguers d’immobles destinats a habitatge tindran incentius fiscals amb la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual per estimular el lloguer a preus assequibles.

Els nous contractes de lloguer tindran un percentatge de reducció del 50%, que podria incrementar-se en funció de determinats criteris. Aquests incentius fiscals s’aplicaran a partir de l’1 de gener del 2024.

Ara les administracions han de definir com s’aplicarà aquest topall de preus i altres mesures de la llei, com la mediació en els desnonaments de famílies vulnerables. La norma l’hauran d’anar desplegant les comunitats autònomes, que són les que en tenen, en bona part, la competència.

La Generalitat es posa en marxa

Tan bon punt la nova llei d’habitatge va superar el tràmit del Senat, el govern de la Generalitat ha posat en marxa els tràmits per aplicar-la en territori del Principat. Per tant, la feina que comença ara és actualitzar i adaptar aquestes dues referències als requisits de la nova llei amb l’objectiu de poder començar a limitar, al més aviat possible, els preus del lloguer.

“Farem servir tots els instruments que tenim al nostre abast per tornar a regular els preus del lloguer. Podem fer-ho perquè a Catalunya, durant un any i mig, ja ha estat així. Nosaltres hem liderat que hi pugui haver aquestes polítiques i, per tant, l’Estat a reacció de tot plegat acaba responent a aquestes necessitats”, va destacar l’exconseller de Terrirori, Juli Fernàndez, pocs dies abans de ser rellevat per la nova consellera del ram, Ester Capella.

La norma estatal, segons remarca el govern català, té molts punts en comú amb la normativa pionera que Catalunya va impulsar l’any 2020 en matèria de contenció de lloguers (Llei 11/2020) i que el Tribunal Constitucional va tombar. La llei impedeix els increments abusius i injustificats dels lloguers a les zones que es declarin tensionades i clarifica les obligacions i drets de cada part, posant especial èmfasi en la protecció dels llogaters, sobretot dels més vulnerables. Alhora, la llei preveu que les despeses immobiliàries no vagin a càrrec dels llogaters.

D’altra banda, hi ha més elements de control sobre els grans tenidors. La nova llei permet que les comunitats autònomes puguin rebaixar de 10 a 5 el nombre d’habitatges propietat d’empreses o persones per considerar-les grans tenidors.

Pel que fa a les persones vulnerables, es protegeixen més i millor: ja no hi haurà desnonaments sense data i hora assenyalada, i s’augmenten els terminis de suspensió dels procediments judicials que afectin persones vulnerables, i no s’invaliden lleis com la catalana, que continuarà vigent en relació amb el lloguer social obligatori.