Economia
Lloguers impagables
El nou límit de preus resulta una mesura insuficient en un mercat amb més demanda que oferta
El Sindicat de Llogateres demana sancions i la Generalitat amenaça de portar l’índex als tribunals
Els experts insten els polítics a apostar per l’habitatge com un dret, un pilar de l’estat del benestar
-
Una dona mira les ofertes d’habitatges en una immobiliària JUANMA RAMOS. -
Lloguers impagables. -
Acció del Sindicat d’Habitatge per frenar un desnonament a Tarragona fa uns dies. A baix, protesta contra una immobiliària i la consellera de Territori presentant una promoció de lloguer social a Barcelona ACN. -
Lloguers impagables. -
Lloguers impagables.
Llogar un pis a Barcelona l’any 2002 costava de mitjana 520 euros. A Girona el preu era de 340 euros i en ciutats com Sabadell i Terrassa la quota era de 426 i 397 euros, respectivament. Vint anys després, a la ciutat de Barcelona s’han superat ja els 1.000 euros de mitjana i trobar un pis de lloguer per menys de 600 resulta una quimera a les tres ciutats. Les últimes dades publicades fa una setmana per l’Institut Català del Sòl (Incasòl) confirmen l’espiral d’augment dels lloguers, que coincideix amb una reducció de l’oferta d’habitatges i que s’està traduint en una disminució del nombre de contractes. Des del 2013, quan llogar un pis costava de mitjana a Catalunya 542,18 euros, s’ha passat a 835,22 euros el 2023, fet que representa una pujada superior al 50% i que és encara superior (57%) a l’àrea de Barcelona. Amb aquests augments exponencials, que han provocat que els catalans, segons un estudi recent de CCOO, destinin més del 50% del seu salari a pagar el lloguer, les reivindicacions de mesures per rebaixar uns preus impossibles han constituït els últims anys el principal cavall de batalla d’entitats que lluiten pel dret a l’habitatge, com el Sindicat de Llogateres i la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH).
Per això, l’entrada en vigor el 16 de març passat de l’índex estatal per controlar el preu dels lloguers a les zones tensionades, la mesura estrella de la primera llei de l’habitatge aprovada pel govern espanyol el maig de l’any passat, ha despertat una reacció ambivalent entre aquestes entitats. D’una banda, s’han mostrat satisfetes pel fet que una mesura llargament exigida vegi per fi la llum. Però alhora no poden evitar expressar seriosos dubtes sobre si realment servirà per rebaixar els preus. El que tenen clar, però, igual que propietaris, immobiliàries i experts, és que, en un mercat amb més demanda que oferta, aquesta mesura no resoldrà el problema estructural de l’habitatge.
A Catalunya, l’únic territori de l’Estat on de moment s’implanta el nou índex, el límit s’aplica en 140 municipis, els que el govern català considera que tenen més dificultat per trobar un lloguer assequible i on el preu del lloguer ha experimentat la pujada més gran en els últims anys. El nou límit, que, a diferència del català, fixa un preu mínim i un de màxim en funció de l’habitatge, serà d’obligat compliment per als grans tenidors, és a dir, per a les persones físiques o jurídiques amb més de cinc habitatges. Però la llei també deixa clar que als 140 municipis considerats problemàtics qualsevol habitatge que es llogui després d’estar cinc anys fora del mercat també haurà de tenir en compte els límits i que ningú –ni grans ni petits tenidors– podrà ja posar un preu superior al que figuri en el contracte anterior.
L’índex ja està en vigor, però la decisió del govern de la Generalitat de presentar un requeriment al Ministeri d’Habitatge perquè tingui en compte l’índex català, que ja va estar en vigor i va ser tombat pel Tribunal Constitucional, ha afegit una incertesa extra. En cas que l’Estat no ho accepti, el govern català ha amenaçat de presentar un contenciós administratiu.
Arribats a aquest punt, i tenint en compte que hi ha molta lletra petita i que l’índex té excepcions, com per exemple l’obra nova i els habitatges on s’hagin fet rehabilitacions per a l’estalvi energètic, les entitats diuen que estaran vigilants i demanen un sistema de sancions que en garanteixi l’aplicació.“Estem contentes, però la mesura arriba tard. A més, és cert que servirà perquè no pugin més els preus, però el que necessitem no és que es congelin, sinó que baixin”, comenta Lucía Delgado, portaveu de la PAH, que recorda que ara hi ha gent que està pagant 1.700 euros per un pis d’una o dues habitacions al Poble-sec i que el que cal són, “més enllà de la construcció d’habitatges socials, altres mesures complementàries per ampliar els parcs de lloguer públic i recuperar habitatges que ara són en mans de fons voltors”. Des del Sindicat de Llogateres, la prudència en la valoració és encara més gran, perquè asseguren que només serà un bon índex si propicia “una baixada del 50%” de l’increment acumulat en els últims 10 anys i, en la línia del govern català, critiquen que hi hagi dues xifres en el límit del ministeri, perquè “dona màniga ampla a l’arrendador perquè posi la xifra més alta i obliga a negociar el preu”. El que sí que valoren des del sindicat, així com des de la PAH, és que la llei “blinda les famílies que estan vivint de lloguer de tota mena de pujades” i farà que les immobiliàries ja no “puguin anunciar preus un 20% o un 30% més cars del que s’està pagant, com sí que passa ara”. Tant la PAH com el Sindicat de Llogateres alerten, però, que és molt possible que hi hagi propietaris que substitueixin el lloguer residencial pel lloguer de temporada per esquivar l’aplicació de l’índex.
L’efecte contrari
Però si l’índex no és la panacea per a les entitats que lluiten pel dret a l’habitatge, els propietaris i les immobiliàries creuen fins i tot que podria tenir un efecte contrari al desitjat. És a dir, que no sols no resoldrà les dificultats del mercat, sinó que encara encarirà més els preus i farà que molts petits propietaris se’n cansin i optin per vendre el pis.
Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, critica la metodologia que s’ha fet servir per elaborar l’índex i en qüestiona la fiabilitat. “Hi ha un gran consens des del punt de vista acadèmic i professional que la regulació de preus no funciona, i menys en zones amb una forta pressió demogràfica.” Gorgues insisteix que la regulació “no servirà perquè hi hagi més pisos de lloguer en el mercat, perquè el problema de fons és un desequilibri entre oferta i demanda”. I assegura que s’aconseguirà l’efecte contrari. “Els pisos estaran pitjor, perquè si un no pensa que pot millorar els preus ja descartarà certes rehabilitacions, perquè la diferència entre un pis en bon estat i un altre que no hi està és molt poca”, assegura. I fins i tot augura una reducció del parc, perquè molts propietaris “ja es plantegen vendre el pis”.
En tot cas, Gorgues no creu que la contenció dels preus beneficiï qui més ho necessita, perquè una reducció de preus incrementarà la demanda i per tant “els beneficiaris seran els llogaters amb més recursos i els que donin més garantia”.
Sense oblidar “la dificultat de recuperació dels habitatges per impagaments”, Gorgues lamenta la falta de polítiques reals i alerta que “s’està paralitzant el mercat perquè la inseguretat jurídica és molt gran; els procediments, molt lents, i a sobre el sòl consolidat el penalitzen amb un 30% d’habitatge protegit”.
Carles Sala, portaveu i responsable de l’assessoria jurídica dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya, alerta d’“una gran confusió tant de la Generalitat com de la ciutadania” i considera que la mesura pot “beneficiar qui està vivint de lloguer, però en cap cas qui hi vulgui accedir, sobretot si no té els ingressos suficients”. “En zones amb molta demanda i poca oferta, és clar que s’acabarà concedint el lloguer a qui sigui més solvent”, puntualitza Sala, que es mostra convençut que l’entrada en vigor de la llei és el que segurament ha motivat “els increments que s’han vist en els últims trimestres”.
Sala lamenta que “es penalitzi la propietat quan les administracions, encara que tinguin voluntat, no tenen la capacitat de substituir els petits i els grans propietaris a l’hora de posar habitatge de lloguer a disposició de la gent”.
Simulacions i lloguer social
Algunes entitats ja s’han dedicat a fer simulacions amb el nou índex. L’expert en inversió immobiliària i mercat de lloguer Iñaki Usain assegura que, d’acord amb els nous límits, “un pis amb plaça de pàrquing a l’àrea metropolitana es pot llogar per 700 euros, però si es treu el pàrquing es pot llogar per 680, “la qual cosa mostra que la plaça de pàrquing es calcula per un valor de 20 euros, fet que és del tot ridícul”. Segons Usain, “tampoc compensa fer cap tipus de rehabilitació, perquè la diferència de preu entre un pis en perfecte estat i un en mal estat quasi no afecta la renda”.
Més enllà del debat sobre l’efectivitat o no del nou límit per a les rendes de lloguer, tots els experts coincideixen que hi ha un parc d’habitatge deficitari i que cal fer lloguer social. Aquest és un dels reptes del govern de la Generalitat, que per llei està obligat a incrementar l’oferta de lloguer social a les zones tensionades un 20% en vint anys i ja s’ha compromès a fer créixer el parc de lloguer amb 10.000 habitatges d’aquí al 2026.
La realitat és tossuda i actualment, segons un estudi recent de l’Observatori d’Habitatge Metropolità, hi ha un 14% de la població que busca un habitatge i una bona part el busca de lloguer. I el que sorprèn d’aquesta radiografia és que més de la meitat dels que busquen pis es posen com a llindar els 800 euros, quan de fet només un 3% de l’oferta està per sota d’aquesta xifra. A més, un 28% de la demanda se situa en els 600 euros, quan en aquest tram l’oferta és inexistent.
Juan Antonio Mòdenes, doctor en geografia i investigador associat del Centre d’Estudis Demogràfics, insisteix en la necessitat de construir nous habitatges per poder donar resposta a l’increment de la demanda, que en bona part ve determinada per l’augment de la immigració, “que és cíclica, incerta i poc previsible”.
Però la nova llei d’habitatge ja no situa les administracions com a promotors sinó com a garants d’un dret. I això implica interpel·lar tots els agents, tant públics com privats. I aconseguir grans consensos al voltant de les polítiques d’habitatge. Un canvi de paradigma que vol dir que la política d’habitatge no s’acaba amb l’entrega de les claus. En aquest sentit, Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, retreia a les administracions en unes jornades recents la falta de polítiques efectives i que el pressupost públic en habitatge no arribi al 0,2% del PIB. “Si tenim clar que l’habitatge és un pilar clau de l’estat del benestar, com ho és la sanitat, l’educació i les polítiques socials, hem de garantir aquest bé de primera necessitat, perquè no fer-ho repercuteix en la salut i el desenvolupament de tota la població.”
Trilla lamenta que “encara hi hagi molta gent que pensi que és el mercat el que ho ha de garantir” i que donem per bo que les famílies destinin un 32% del seu pressupost a habitatge i subministraments, i el que és més greu: que en el cas de les rendes més baixes, les famílies més vulnerables, representi ja més del 50% del pressupost. Trilla demana “un pacte d’estat en matèria d’habitatge” que ofereixi més seguretat jurídica i un sistema de finançament estable.