La lletra petita de la hipoteca

Els bancs s'han cobert les espatlles davant la històrica davallada de l'Euríbor. Aquest indicador, al qual estan subscrites gairebé el 90% de les hipoteques a l'Estat espanyol, ha caigut quatre punts en un any, i s'ha situat aquest mes d'agost en mínims de l'1,334%. Aquest descens, en principi, hauria de suposar un estalvi de més de 200 euros de mitjana en les quotes mensuals de les hipoteques. No obstant això, segons ha reconegut el mateix Banc d'Espanya, la davallada del principal índex de referència de les hipoteques no es reflectirà en la seva totalitat en els préstecs dels ciutadans. Les conegudes com a clàusules terra, que algunes entitats bancàries van incloure en la lletra petita dels contractes hipotecaris en els últims anys de la bombolla immobiliària, estableixen un topall que limita la baixada de l'Euríbor al 3%.

Les associacions de consumidors denuncien que existeixen casos en què aquesta clàusula terra se situa fins i tot al 5%. "Amb la baixada de l'Euríbor a mínims històrics s'han descobert els mecanismes de blindatge que moltes entitats bancàries van incloure als contractes hipotecaris per intentar minimitzar una davallada dels tipus que ja preveien. Bona part dels bancs no aplicaran cap revisió de les hipoteques per sota d'aquest mínim del 3%, o fins i tot del 5% en alguns casos, a causa d'una clàusula que els consumidors desconeixien a l'hora de firmar el contracte", denuncia Jofre Farrés, secretari general de l'Associació d'Usuaris de Bancs, Caixes i Assegurances de Catalunya (AICEC-ADICAE).

Desproporció
Una hipoteca a 25 anys que es revisés el mes vinent, amb un capital pendent de 150.000 euros i amb tipus d'interès de l'Euríbor més el 0,5%, representaria una quota de 623,73 euros mensuals si es tingués com a referència la taxa d'agost. Amb un límit del 5%, la quota seria de 876,89 euros al mes. Les entitats financeres que fan aquestes pràctiques, ètiques o no, argumenten que com a contrapartida han establert una clàusula de màxims. La desproporció, però, és clarament manifesta. Quan l'Euríbor no ha arribat mai al 6%, ens trobem amb topalls irreals de fins al 19%, com mostra el contracte hipotecari reproduït en aquestes pàgines.

"Les clàusules terra-sostre són totalment abusives, amb un límit de màxims que les entitats financeres saben que mai no s'arribaran a assolir. Establir frens a l'Euríbor és una pràctica legal sempre que es compleixi la llei de defensa dels consumidors. No obstant això, la majoria d'aquestes clàusules creen una situació de desequilibri entre les dues parts que només beneficia el sector bancari. Aquesta desproporcionalitat resulta clarament contrària a la norma i és un aspecte totalment denunciable", argumenta Rubén Sánchez, portaveu de la FACUA.

Des de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE), que representa el sector bancari, s'assegura que aquestes pràctiques són minoritàries, mentre que les organitzacions de consumidors calculen que podrien arribar al 50% dels nous contractes hipotecaris. "És veritat que algunes entitats introdueixen les clàusules terra, però no és una pràctica generalitzada en el mercat. Aquests frens a l'Euríbor es van establir quan els tipus estaven en màxims històrics i en aquells moments era lògic. Això sí, és una pràctica totalment legal. La llei permet fer-ho, ja que el client n'està informat i hi ha una figura independent, el notari, a qui el consumidor pot acudir durant tres dies hàbils abans de firmar el contracte", explica una portaveu de l'AHE que no vol ser citada.

La normativa sobre aquestes pràctiques és poc concreta. La llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris, en l'article 80, estableix que els contractes que utilitzin clàusules negociades individualment han de complir el requisit de "bona fe entre els drets i obligacions de les parts". La norma considera "abusives" les clàusules que "causin, en perjudici del consumidor i usuari, un desequilibri important". Malgrat aquest article, tal i com assenyala l'advocat del departament jurídic de l'OCUC, Albert Juan, "des del punt de vista legal és difícil de combatre, perquè quan el consumidor firma un contracte hi ha la presumpció que coneix les clàusules d'aquell document".