22@: oficines fantasma o habitatges

Després de més de quinze anys de desenvolupament, es va comprovar que aquell equilibri que s’havia previst no es complia, ja que el “barri” havia resultat ser un gran escenari d’oficines, sense la pretesa integració d’usos prevista al principi. La necessitat de donar resposta als nous reptes urbans, socials i econòmics va fer que el 2017 s’iniciés una reflexió que, segons fonts de l’Ajuntament, va ser “participada amb el conjunt d’agents del territori”, amb l’objectiu de traçar el full de ruta compartit que pogués guiar la futura transformació del Poblenou. En el procés Repensem el 22@ hi van participar més de mil persones de diferents entitats i sectors.

Fruit d’aquesta reflexió, es va signar el 2018 el document del pacte Cap a un Poblenou amb un 22@ més inclusiu i sostenible, amb ciutadania, sector econòmic, universitats i administracions públiques. Un any més tard, aquell acord va permetre desenvolupar el document de criteris que va establir les bases de la modificació puntual del pla general metropolità (MpPGM) per un 22@ més sostenible i inclusiu.

El 31 de maig del 2022, la subcomissió d’Urbanisme va aprovar definitivament aquesta MpPGM amb la proposta urbanística per a l’àmbit 22@. Segons s’anunciava des de l’Ajuntament, aquesta proposta desenvolupava una estratègia de regeneració urbana que tenia per objectiu “consolidar els teixits i els usos existents amb gran valor social, identitari i empresarial, però també la transformació d’alguns àmbits per aconseguir una ciutat mixta i de qualitat ambiental”.

L’octubre passat, l’Observatori de Barris del Poblenou va difondre un estudi que alerta de l’augment d’oficines buides que hi ha al districte tecnològic 22@, al barri del Poblenou. Segons la plataforma, el 42% dels edificis d’aquesta àrea, que van ser dissenyats per a oficines, estan en desús, una xifra que podria augmentar els propers anys un cop s’acabin les construccions en marxa. L’entitat assegura que el model 22@ és un “fracàs” i adverteix que hi ha promocions que estan aturant les obres.

Segons les estimacions de l’entitat, actualment hi ha 336.203 m² d’oficines buides, informació que s’ha elaborat a partir de tots els anuncis d’oficines de l’àmbit 22@ que hi ha a les principals agències immobiliàries que actuen a la zona: Cushman and Wakefield, Savills Aguirre Newman, JLL i CBRE. Per saber en quin estat es troben els edificis, l’entitat ha comprovat les qualificacions urbanístiques al Portal d’Informació Urbanística i les dades que apareixen en la memòria de la modificació del pla general metropolità del 22@. La plataforma fins i tot va fer una llista dels edificis buits que havia detectat, alguns dels quals, segons l’entitat, presenten el 100% de l’espai completament per ocupar.

L’informe de l’Observatori va forçar l’Ajuntament a reaccionar i, a final d’octubre, una proposta del grup municipal d’ERC va instar el consistori a elaborar, en tres mesos, un cens de les oficines del 22@ en què s’estableixi quantes han quedat en desús. També s’ha d’analitzar la viabilitat de convertir-les en part en habitatges i valorar els possibles canvis de planejament per fer-ho. Això comportarà, d’altra banda, calcular el cost per metre quadrat del que suposaria passar d’oficines a pisos i fer un estudi de viabilitat econòmica que estableixi quin percentatge d’habitatge de protecció seria possible amb el canvi de qualificació.

La realitat és, doncs, que més de vint anys després de la seva creació, el districte 22@ és una gran concentració d’edificis que no han tingut els usos per als quals van ser dissenyats, ja que han quedat afectats per les conseqüències de la pandèmia i el teletreball i no s’han omplert les oficines. A més, el preu del mercat de l’habitatge s’ha disparat en aquests barris, a causa, en gran part, de l’arribada dels anomenats working nomads o expats, persones amb alt poder adquisitiu que poden treballar arreu del món i que s’instal·len en ciutats o barris que els criden l’atenció perquè són exòtics o perquè presenten característiques singulars, com és actualment el cas del Poblenou i, de retruc, el 22@.

Alerta i indignació dels veïns

Tota aquesta realitat ha tingut resposta en la passada edició de la revista El Poblenou, del mes de novembre, en què els veïns expressen la seva indignació per una situació de la qual fa molt temps que alerten i que ara evidencia l’amenaça que les grans zones d’oficines en desús puguin ser reconvertides en habitatges. En principi semblaria que això no ha de representar cap problema, ja que ampliaria el mercat, però en aquesta transformació els veïns temen que només s’hi planifiqui habitatge privat i que, de nou, no s’hi hagi previst fer l’habitatge assequible que fa dècades que reclamen. Per aquests motius, els veïns alerten de les primeres veus que ja veuen oportunitats en un possible canvi de qualificació.

“Ens esperàvem que tard o d’hora sortiria el tema de la requalificació de sostre d’activitat a habitatge, però no tan aviat. No ha passat ni un any i mig de l’aprovació definitiva del nou pla 22@ i ja tenim el sector empresarial, acompanyat de diverses forces polítiques, reclamant reconvertir les oficines construïdes al 22@ que no s’ocupen en habitatge”, adverteix el manifest veïnal. “Convertir sòl industrial en habitatge és el millor negoci al qual pot aspirar un inversor a Barcelona. Aquesta transformació clarament especulativa l’hem viscut des de fa molt temps al barri, sobretot des de la construcció de la Vila Olímpica”, rebla l’escrit dels veïns.

Segons es continua explicant en el manifest, el nou pla ja ha reduït el sostre d’activitat de 540.000 m² a 400.000. Davant aquesta realitat, els veïns recorden que la ciutat necessita mantenir el sòl destinat a activitat econòmica i que no es pot dependre només de la indústria del turisme, que, segons denuncien, entre altres conseqüències, aboca els barris a un procés de gentrificació inacceptable.

Els veïns adverteixen que no s’oposen al fet que hi hagi oficines, mentre el seu ús, i el seu preu, sigui l’adequat. “Que els promotors prefereixin mantenir-les buides en comptes de rebaixar el seu lloguer per tal que entrin activitats socialment interessants i necessàries, indica clarament l’interès especulatiu de les seves inversions. Sembla que estan interessats a reduir l’activitat econòmica de la ciutat per ser més dependents encara de la indústria del turisme”, diuen.

Segons els veïns, dels 4.000 habitatges de protecció oficial que el pla 22@ inicial de l’any 2000 preveia, encara en falten més de 2.000 per construir. I han passat 23 anys. El nou pla preveu 6.500 habitatges assequibles. Per als veïns, la construcció d’aquests habitatges ha de ser la prioritat absoluta de les administracions. “No podem admetre que es construeixi més habitatge privat amb preus inassequibles per a la major part del veïnat”, alerten.

En les al·legacions que l’associació veïnal del Poblenou va presentar a l’aprovació del pla 22@ reclamaven, entre altres qüestions, que el 100% del nou habitatge fos assequible (públic i de lloguer), que el sostre destinat a oficines no superés el 10% del total i que s’ampliés l’àmbit del pla per aconseguir més habitatge públic.

L’Ajuntament no va acceptar l’al·legació sobre l’habitatge i, en canvi, va obrir la possibilitat a l’habitatge privat. “És un escàndol parlar de viabilitat econòmica quan a la pràctica ara podem comprovar que el sector immobiliari pot permetre’s el luxe de tenir les oficines buides i aquí no passa res, el negoci continua. És fàcil d’entendre si tenim present que l’edificabilitat inicial dels solars era de 2 i ara és de 3,2. Els propietaris quasi poden duplicar el sostre edificat”, detalla el document veïnal.

Segons els veïns, la qüestió no està en el fet d’acceptar el que ells qualifiquen com “la trampa” d’una nova modificació del 22@ per reconvertir les oficines buides en habitatge, una part lliure i una de protegit, sinó en el de no tenir garantit que l’administració pública –és a dir, tant la Generalitat com l’Ajuntament, assenyalen– s’activarà i construirà els 2.000 habitatges protegits previstos l’any 2000, i iniciarà els tràmits per aconseguir la cessió anticipada del sòl per fer els 6.500 habitatges públics i de lloguer que preveu el nou pla.

Finalment, reclamen que els espais que ara estan buits es destinin a equipaments que també fa anys que demanen. “Mentrestant, i atenent els aspectes socials i sostenibles que ha de tenir la transformació urbanística d’acord amb la llei, ¿per què no es planteja que les oficines buides se cedeixin temporalment a l’administració per activar equipaments necessaris per al barri o per destinar-les de forma temporal a habitatge d’emergència per a persones amb risc d’exclusió social?”, conclou el manifest.