La temptació urbanística

Per Antonio Font, catedràtic d'urbanisme i ordenació del territori de la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC), el preu del sòl a l'Estat espanyol és una de les «debilitats» estructurals del sistema urbanístic. El preu d'un solar determina molt més el preu final de venda dels habitatges en el cas de l'Estat espanyol que no pas a França o Alemanya, «on ningú espera tants beneficis de l'intercanvi o la requalificació de sòl». Per Font, això té l'origen en la propietat històrica del terreny en un país que va ser, durant segles, de terratinents i que va fer una revolució industrial tardana.

La insuficiència financera dels ajuntaments és un problema en què coincideix tothom. «Tenen molt poc pes en el repartiment de recursos d'un país i han de fer serveis que no els corresponen per llei però que no poden obviar, com atendre al pobre que viu al carrer, fer cursos de català per immigrants o muntar una guarderia», explica Font. Davant d'aquesta necessitat dinerària, l'«urbanisme és temptador». Només amb la tramitació, els municipis ingressen diners de taxes, drets i permisos. «Quan això no és suficient, creen edificabilitat», afegeix aquest catedràtic. Una edificabilitat que pot multiplicar molt els beneficis d'una operació. «És com la inflació que provoca el Banc d'Espanya si edita diner per un volum superior a la riquesa existent». Javier Junceda, doctor en dret i especialista en urbanisme de la Universitat Internacional de Catalunya (UIC), defensa que les administracions locals no han entrat en crisi financera fins ara perquè «han viscut a dalt del carro del totxo». Una carro que va encarir el preu del sòl desorbitadament perquè els agents sabien que obtindrien marges alts de guanys. I és que tothom pensava que podia comprar car pel fervor creditici de caixes i bancs.

Aquí hi ha una de les temptacions a què ha de fer front un Ajuntament. Dels beneficis que li pot suposar augmentar el sostre edificable, en pot destinar una part a altres serveis que presta però també a la campanya publicitària institucional que, sovint, es confon amb la campanya preelectoral. Finançar directament al partit o quedar-se diners en comissions poden ser els exemples extrems d'un mal ús d'aquelles plusvàlues. «Hi havia la sensació que el carro del totxo no donava diners només per finançar els ajuntaments sinó també per als partits i les famílies», no dubta a dir Junceda. Els alcaldes, però, se senten les víctimes de tot plegat i es veuen amb la necessitat única de defensar-se enmig de la tempesta. «Els financers i els constructors només han de donar explicacions als seus accionistes però no a l'opinió pública. Nosaltres hem de donar explicacions a tothom com si fóssim els culpables. Difamar no costa res i estendre el rumor anònim de manera general tampoc. L'honorabilitat dels càrrecs públics no es pot posar en dubte a l'ample», exclama Manuel Bustos (PSC), alcalde de Sabadell i president de la Federació de Municipis de Catalunya. Admet els problemes de finançament i l'ajut que han representat les plusvàlues urbanístiques per als ajuntaments però reivindica la funció que ha fet l'«urbanisme democràtic» durant dècades en transformar espais degradats i sense equipaments ni serveis en places, parcs, jardins, ambulatoris, centres cívics o escoles. O és que no hi ha cap diferència entre l'«urbanisme predemocràtic de Badia del Vallès amb el ‘democràtic' del Fòrum de Barcelona?», es pregunta.

En l'urbanisme hi ha instruments que poden condicionar un ús lucratiu del sòl però s'utilitzen poc, en part, per manca de valentia política en la gestió de l'interès públic, segons defensa Font. Segons ell, el problema és que els ajuntaments han tingut cada cop una relació més ambigua amb l'urbanisme i s'ha fet cada cop més difícil reconèixer-los com a «defensors del compromís amb els interessos col·lectius». Junceda afirma que, per exemple, l'expropiació ha desaparegut gairebé perquè és cara. Tot allò que s'expropia, s'ha de pagar a un preu just i, pels ajuntaments, resulta més car que optar pels mecanismes de cooperació o compensació amb els propietaris o per la subhasta de sòl. Junceda proposa recórrer a la fórmula poc usada del patrimoni municipal de sòl, que permet als ajuntaments regular, en certa manera, el mercat i evitar-ne l'especulació. Salvador Esteve (CiU), alcalde de Martorell i president de l'Associació Catalana de Municipis i Comarques (ACM), admet que hi ha ajuntaments que no han utilitzat el 10% d'aprofitament públic de l'urbanització «per regular una mica el preu de l'habitatge». Segons ell, però, molts ho han fet. I de tots aquells que han tret els terrenys a subhasta, la majoria ho han fet en benefici de la caixa municipal. Junceda recorda que la llei ja preveu la possibilitat d'augmentar l'aprofitament públic de les plusvàlues que ara estudia el govern català però planteja dubtes: «Si s'incrementa del 10 al 30% el benefici per l'Ajuntament, el promotor haurà d'anar a buscar a un altre lloc el 20%. No ho acabarà pagant el comprador del pis?» En plena ensorrada immobiliària, pensa que no és la millor ajuda per al sector. «Potser s'havia d'haver fet en l'època de les vaques grasses».