Des del col·lectiu API de Girona ens agradaria aclarir alguns conceptes sobre les fiances del lloguer en resposta a l’article publicat en aquest diari per la Sra. Adela Genís. Abans de signar un contracte de lloguer d’un habitatge, es pacten aspectes bàsics com el preu del lloguer, el termini i les condicions, així com les despeses i les garanties que lliurarà el llogater. La fiança és una de les garanties del lloguer d’habitatge. Es regula en la llei d’arrendaments urbans (LAU) i, tal com recull l’article 36.1 de la LAU, és d’obligatòria exigència i prestació en metàl·lic en el moment del tancament del contracte d’arrendament.

Per tant, la llei fixa l’obligatorietat d’establir una fiança com a garantia del compliment de les obligacions establertes en el contracte per part de l’inquilí, que serà una quantitat mínima equivalent a una mensualitat de la renda i es dipositarà, a Catalunya, a l’Incasòl, regulat en la llei 13/1996, del 29 de juliol (decret 147/1997, del 10 de juny). No obstant això, molts propietaris consideren que una mensualitat és poc si es produeixen desperfectes greus o si l’immoble està equipat o moblat, i opten per demanar més d’un mes. En aquest cas, l’import addicional no es denomina fiança, sinó que es considera una “garantia addicional” que acorden les parts per garantir el compliment de les obligacions del contracte, tal com especifica l’article 36.5 de la LAU.

Cal saber que, en general, la fiança cobreix tres aspectes bàsics:

- El pagament de la renda, que és la principal obligació del llogater.

- El pagament de les quantitats assimilades que corresponguin a l’inquilí. El propietari i el llogater poden pactar que el llogater pagui despeses com les de comunitat o les derivades de subministraments com ara l’aigua i el gas. Aquestes despeses es poden considerar quantitats assimilades a la renda i cobertes per la fiança.

- L’estat de l’habitatge llogat. El propietari té l’obligació de lliurar l’habitatge en perfecte estat d’habitabilitat i el llogater l’ha de tornar en les mateixes condicions. Qualsevol desperfecte que el propietari consideri que no és conseqüència d’un ús normal i responsable, o una falta greu de neteja, poden ser motius per no retornar la fiança o compensar-la parcialment.

La fiança no cobrirà imports que no corresponguin a l’inquilí perquè no es preveu en el contracte de lloguer (per exemple, l’impost de béns immobles o les despeses de comunitat que no es regulin en el contracte).

La fiança de lloguer d’habitatge s’ha de retornar un cop finalitzat el contracte d’arrendament, llevat que s’hagin d’aplicar els conceptes que hem vist abans (deute per renda, per despeses assimilades o pel mal estat de l’habitatge). La llei no estableix un termini concret per a la devolució i es limita a dir que, si no es retorna durant el mes següent al lliurament de les claus, el saldo de la fiança acumularà interessos legals que l’inquilí pot reclamar.

Si no es produeix la devolució, què cal fer?

Si no és possible arribar a un acord entre les parts, caldrà enviar un burofax al propietari per reclamar la devolució de la fiança i per advertir-lo que, en cas contrari, s’iniciarà la reclamació mitjançant les accions judicials pertinents. Després de l’enviament, el propietari té set dies per reflexionar sobre la gravetat dels fets i decidir si la retorna o opta per la via judicial.

Els organismes públics de consum no poden intervenir quan es tracta d’un acord entre dos particulars. Només es pot reclamar amb els fulls oficials de reclamació si el contracte de lloguer s’ha formalitzat amb una empresa o un professional. Si es tracta d’una reclamació entre particulars, si no hi ha entesa, cal solucionar-la per la via judicial.

En aquest sentit, la prevenció és clau. De la mateixa manera que el propietari fa un inventari de tot el que conté l’habitatge, l’inquilí té dret a fer una llista amb fotos i detalls dels desperfectes que ja hi havia a l’habitatge abans d’entrar-hi a viure. Cal notificar-ho al propietari.

Finalment, si es considera que el propietari no té raó i es vol reclamar la devolució de la fiança, el més assenyat, abans de la via judicial, és intentar arribar a un acord entre les parts, i recórrer a la mediació i l’arbitratge d’un professional, com ara un agent de la propietat immobiliària (API).